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购买的商品房变成集资房

购买的商品房变成集资房

河北国器律师事务所——刘树明律师

案情简介

王 某某于 2004年*月*日与张家口市**产地产开发公司签订《购房协议》，以商品房价格购买了**小区*号楼*单元***室商品房一套。首期付款12万 元，另有 15万元通过建设银行贷款定期支付，购房协议售楼单位是张家口市**产地产开发公司，所有房款全部支付给该单位。2004年底交房，王某某补交 所有余款，银行贷款于2007年底还清。2005年初，王某某在入住该房屋后就多次与张家口市**产地产开发公司协商，要求办理该套商品房土地使用权证和 房屋所有权证事宜，该公司一直推诿拖延。后经王某某打听，该小区第一期项目的建设用地属于划拨用地，非出让建设用地，无法办理商品房土地使用证和房屋所有 权证，只能办理集资房产权证，也就商品房变成了集资房(这种集资房要出售，需要在转让时交纳土地出让金及相关税费)。王某某来到所里咨询主任律师郭振海， 咨询后委托郭主任代理，郭主任让我随其一起办理该案。

办案进展：

接 受委托后，我们根据《购房协议》计划向张家口市仲裁委员会提起仲裁，但由于仲裁费用太高，策略改为协商解决此事。协商之前，我查阅相关法律规定、分析相似 案例，以律师事务所名义写了一封信，亲自交到张家口市**产地产开发公司主管人员手中，请求公司研究解决此事。随后，郭主任多次出面，与该公司领导协商解 决方案，三个月后，该公司最后决定用该小区第二期项目中的一套商品房(第二期项目建设用地属于出让用地，能够办下商品房房产证)置换委托人王某某的第一期 集资房，在委托人做出一定让步情况下，双方都取得双赢。

以下是本律师撰写的律师函

致张家口市**房地产公司的一封信

尊敬的公司领导：

河北国器律师事务所接受王**(系贵公司开发的**小区业主)委托，就其办理所购商品房的权属证明(土地使用权证和房屋所有权证)事宜郑重致函贵公司。

王 某某(以下称委托人)于2004年*月*日与贵公司签订《购房协议》，以商品房价格购买了**小区(原**有限公司院内)商品房一套。首期付款12万元， 另有15万元通过工商银行贷款定期支付，购房协议售楼单位是张家口市**房地产公司，所有房款全部支付给该单位。2004年底交房，王某某补交所有余款， 银行贷款于2007年底还清。2005年初，委托人在入住该房屋后就多次与贵公司协商，要求办理该套商品房土地使用权证和房屋所有权证事宜，贵公司一直推 诿拖延，时至今日已经8年，问题仍然没有得到解决，委托人的合法权益持续处于受害状态。

这种状态不能永远持续，本着互相尊重、充分协商、解决问题、实现双赢的目的，委托人提出两种解决问题的方案，以供贵公司研究抉择。

一、解决问题的方案

第一种：贵公司在接到此函一周内提供办理商品房权属证明的全套材料、证明，协助委托人尽快办理所购房屋的商品房权属证明。

第二种：如果公司提供的材料、证明不齐全、不合法，导致无法办理商品房权属证明，望贵公司在一个月内向委托人提供解决此套住房的方案。

二、要求解决的理由

委托人为什么要提出解决问题，是因为贵公司认定委托人所购房屋是集资房而非商品房，拒不配合委托人办理所购商品房权属证明，明显违背以下事实和依据。

1、 商品房是由开发商等市场经济主体建设的，而贵公司是房地产开发公司，属于市场经济主体，并且售予给委托人的房屋是按商品房价格销售的(1480元/米 2)，其中15万元房款是贵公司协助委托人通过银行贷款还清。集资房是单位组织自建，销售价格是按成本价出售，无利润要求。如果贵公司认为售予委托人的是 集资房，却按商品房价格销售，岂不是存在故意欺诈行为，有违《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规 定和商品房交易习惯。

2、商品房销售对象面向社会大众，而集资房由住房困难户较多的 工矿区和困难企业单位经政府批准，利用单位自有土地，由职工集体出资兴建，集资款必须在住房资金管理中心设立专户、专款专用，销售对象必须限定在本单位无 房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭，且建筑面积有严格限定，其核心特征是不能面向社会大众销售，除本单位人员和符合规定的困难家庭，外单位人员 无购买资格。委托人是张家口**系统干部，不是张家口市**机关事务管理局职工，属于社会大众一员，既非集资单位一员，也非住房困难家庭，所购房屋大大超 过集资房建设标准，购房款项由贵公司直接收取，明显不符合集资建房的特征。如果贵公司认为售予委托人的是集资房，岂不是违规操作，有违《经济适用房管理办 法》(2004年5月13日)、《河北省人民政府关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(1998年7月3日)、《河北省人民政府住房制度改革制 度改革领导小组关于加强集资合作建房管理的通知》(1997年11月13日)、《张家口市住房制度改革委员会关于加强集资合作建房管理的通知》(2004 年4月6日)等相关规定。

3、商品房土地通过“招拍挂”出让取得，需要向政府交纳土 地出让金，而集资房土地由市房改办批准划拨取得，不需要交纳土地出让金。贵公司按商品房价格售予委托人的房屋如果是通过出让取得，至今交付使用已经8年， 这么漫长的时间足够办理“五证”，贵公司却只同意为委托人办理集资房权属证明，土地性质从出让变更为划拨，岂不是“此地无银三百两”,有违《土地管理 法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》等相关规定。

4、委托人在与贵公司协商 办理所购房屋权属证明的过程中，贵公司曾以办理房产权为由，让双方重新签订《**区干部职工集资建房协议书》，再次出具了发票，这样前后出现了两份购房协 议、两套发票，售房单位由张家口市**房地产公司变成了**机关事务管理局，可是房款在前面已述，全部交付给张家口市**房地产总公司，和**机关事务管 理局没有任何关系。当时委托人就比较疑惑，感觉不太对劲，经咨询律师才得知集资房产权证属于经济适用房产权证，与商品房产权证有本质区别，经济适用房产权 证在二次交易时还需要补交土地出让金，而当初委托人按商品房价格购房时，本应已经包含了土地出让金，最终却只办下来经济适用房产权证，如果将来二次交易 时，还需要再次补交土地出让金，出现了重复缴费，委托人支出的双倍土地出让金，其中一倍土地出让金由国家收取，那另一倍土地出让金就被贵公司窃取，贵公司 的做法明显有违《土地管理法》、《城市房地产管理法》等相关规定。

作为贵公司开发小区的一名业主，委托人一直秉承以理服人、正当维权的理念，与贵公司进行充分沟通协商，以期合理解决所购商品房权属证明的办理问题。如果协商解决不成，委托人将行使向各级政府申诉上访、向大众媒体反映的权利，以维护自己的合法权益。

二〇一三年*月*日

【办案心得】

通过办理的几起商品房买卖合同纠纷案件，我对张家口市房地产市场的不规范操作有了一些了解，有的房地产商为了获取利益最大化，可以说无所不用其极，规避法律规定，设置重重陷阱，伤害了不少普通的购房人。作为一名律师，希望能给有缘人一个提醒。

一 是无资格或无证开始认购、订购、预订。开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证欺骗购房人认购、订购、预订，开发商本身的资质就差，且无诚信可言。通过 与购房人签订《认购协议》、《订购协议》、《预订协议》，骗取购房人的预付款，用来申办资格、办理五证、房产开发，并且房产开发断断续续，有钱就干一阵， 没钱就闲一阵，认购人一般无法取得或无法按时取得认购的房屋。由于这些协议性质是预约合同，只是一种意向，条款比较简单，不具备《商品房销售管理办法》第 十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，很难被认定为商品房买卖合同，从而导致购房人无法适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干 问题的解释》第九条的规定，获得已付购房款一倍赔偿，只能拿回预付款和同期银行贷款利息。同时，由于是预约合同，开发商会找各种理由不与购房人签订商品房 预售合同或商品房销售合同，在房价不断上涨的情况下，宁愿违约支付双倍定金(许多协议中还不是定金，而是预付款，购房人连双倍定金得不到,损失更大)，从 而销售给他人获取更多的利润。

二、开发商通过购房合同实施“合同欺诈”。目前的格式 合同对违约责任的约定很不合理，尤其张家口市区大多数的购房合同在逾期交房、设计变更、面积误差等方面都倾向于保护开发商的利益，基本都约定开发商仅退回 房款并给付一定利息或者非常低的违约金，对购房人严重不利。我见过几个当事人的购房合同，逾期交房一天开发商支付违约金2-3元，也就是逾期交房一年，开 发商才支付违约金700-1000元，这种违约成本太低了。在购房人不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花更多的钱才能找到，这种机会成 本的损失(比如说2010年你花30万元卖这个房子，2013年因开发商违约你解除合同，购买同样的房这时需要40万元，机会成本的损失就是10 万元) 开发商一般都不在合同明确规定，并且将争议解决全部约定到仲裁机构，由于合同中未明确约定，仲裁委一般不会支持，索赔成功率微乎其微。

三、 把其它类型房按商品房出售。有的开发商为了追求利益，把经济适用房、拆迁安置房按商品房出售，比如像上述案件所述情况就是。还有胆大的开发商，会将一些不 合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房地产权证件，比如在集体土地上建设的预售房、非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有具备房地产开 发资格、领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。

当然，开发商会设置其它一些小陷阱，如广告欺诈、面积缩水、货款假承诺、收取燃气初装费等获取利益最大化，掏空购房人的积蓄，购房人一定要保持警惕，签订合同时建议让律师把把关，会降低很多风险。