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房产赠与可否撤销

房产赠与可否撤销

一、《合同法》第186条：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

具有救灾、扶贫等社会公益、道义义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。

【释义】

本 条是对赠与的任意撤销及其限制的规定。赠与的任意撤销，是指赠与合同成立后，赠与财产的权利转移之前，赠与人可以根据自己的意思不再为赠与行为。法律规定 赠与的任意撤销，源于赠与是无偿行为。既便赠与合同已经成立，也还可以允许赠与人因自身的某种事由撤销赠与，这也是赠与合同与其他有偿合同的显著区别。尤 其是有的赠与合同的订立，是因一时情感因素而欠于考虑，如果绝对不允许赠与人撤销，则对赠与人太过苛刻，也有失公允。然而，对于任意性不加限制，则等同于 赠与合同无任何约束力，既对受赠人不公平，也违背诚实信用原则，对社会道德也是一种冲击。因此对赠与的撤销应有如下限制：

1.赠与的财产已转移其权利的，赠与人不得任意撤销赠与。如果赠与的财产一部分已交付并已转移其权利，任意撤销赠与仅限于未交付并未转移其权利的部分，以维护赠与合同当事人双方权利义务关系的稳定。

2.赠与合同订立后经公证证明的，赠与人不得任意撤销。换句话说，可以任意撤销的赠与合同限于未经公证的赠与合同。而赠与合同订立后，当事人交由公证部门公证，表明其赠与意愿的表达已十分慎重，因此经过公证证明的赠与合同，赠与人不得任意撤销。

3. 具有社会公益、道德义务性质的赠与合同，不论当事人以何种形式订立，不论是否经过公证，也不论赠与的财产是否已转移其权利，赠与人均不得任意撤销。具有社 会公益性质的赠与，主要是指为了救灾、扶贫、助学等目的或为了资助公共设施建设、环境保护等公共事业所为的赠与。此类赠与的公益性质，决定了赠与人不得任 意撤销赠与。履行道德义务的赠与，由于当事人之间有着道义上的因素，如果允许赠与人任意撤销，则与道义不符。因此，此类的赠与也不得由赠与人任意撤销。

二、《合同法》第187条赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。

【释义】本 条是对赠与特殊的财产需要办理有关法律手续的规定。法律对赠与财产需办理特别手续有规定的，应当依照其规定。这主要是针对特殊的赠与物，如不动产而专门作 出的规定。例如，依照《中华人民共和国房地产管理法》的规定，赠与房产的，应当向房产管理部门申请房产权属变更登记。至于登记与否对赠与合同成立有否影 响，则要根据有关法律的规定来确定。如果法律规定的登记程序只是“备案”性质，那么，虽未履行登记手续，赠与合同亦应成立;如果法律规定的进行登记是合同 生效的要件，那么即使未经登记，也不影响合同的成立，只是合同不生效力;如果法律规定的登记是合同成立的必备条件，那么，如使合同成立则必须履行登记手 续，否则合同不成立。

三、《城市房地产管理法》第36条：房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

【释义】本条是关于房地产权属登记的规定。所谓房地产权属登记，是指法律规定的管理机构对房地产的权属状况进行持续的记录，是对拥有房地产的人的权利进行的登记，包括对权利的种类、权利的范围等情况的记录。

四、《城市房地产管理法》第41条：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

【释义】

本 条是关于房地产转让合同的规定。所谓房地产转让合同，是指房地产的转让人与受让人为明确双方在房地产转让过程中各自的权利和义务而达成的书面一致意见。房 地产转让合同的主体须是房地产所有人;客体是土地使用权和房屋所有权。在房地产转让合同中转让的房地产交付给受让方，并将土地使用权或房屋所有权以合法形 式转给受让方，受让方的主要义务是接受房地产并向转让方支付有关费用。

【律师解读】现 实生活中，房产作为特殊赠与物，与其他动产赠与不太一样，需要根据《合同法》第186条、第187条以及《城市房地产管理法》第36条、第41条来综合判 断赠与协议可否撤销，尤其需要从赠与房产协议是否经过公证、是否属于具有社会公益、道德义务性质的赠与合同、是否签订书面赠与合同、是否办理变更登记手续 等方面考虑。下面列举具体案例，说明在房产权利转让之前是可以撤销赠与的。房产赠与中，要及时签订书面赠与合同并公证赠与协议，然后办理权属变更登记，实 现房产权利的转让。否则赠与人一旦反悔，在房产权利转让之间，是很容易撤销赠与的，受赠人将“竹篮打水一场空”。

上诉人吕某华与被上诉人米某某、原审被告吕某良房产赠与纠纷案

上诉人(原审第三人)吕某华，女，1968年12月10日出生。

委托代理人孔某某，**律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)米某某，女，1975年12月27日出生。

委托代理人陈**，**律师事务所律师。

原审被告吕某良，男，1973年12月1日出生。

上 诉人吕某华与被上诉人米某某、原审被告吕某良房产赠与纠纷一案，不服桥西区人民法院(2010)平民初字第364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组 成合议庭于2011年6月1日公开审理了该案。上诉人吕某华及委托代理人孔涛，被上诉人米某某及委托代理人陈礼友，原审被告人吕某良均到庭参加诉讼，现已 审理终结。

原审查明，原告米某某与被告吕某良于1998年3月20日登记结婚，因感 情不和于2007年2月9日协议离婚。离婚协议约定：二、……位于张家口市房产证号为“张房私字130507”的房产，双方同意赠送给吕某瀚，由吕某瀚享 有该房产的产权。房产权证号“张房私字130507”的房产位于张家口市桥东区，建筑面积104平方米，使用面积7?3，系吕某良于2006年6月以 610000元的总价款按揭购买的一套二手商品住房，首付款是210000元，在中国光大银行申请住房按揭贷款400000元，贷款期限是10年。自购买 后办理完产权过户手续时起至今，房产证号为“张房私字130507”房产的房产证上登记的房屋所有权人均是吕某良。

吕某廷曾用名吕某瀚，男，2001年11月24日出生，汉族，户籍所在地信阳市平桥区兴隆街45号。户口本上登记的父母分别是彭某国和吕某华。吕某华系吕某良的姐姐。吕某瀚于2009年2月不幸死亡。

吕 某良、米某某虽然在离婚协议中表示“位于张家口市房产证号为‘张房私字130507’的房产，双方同意赠送给吕某瀚，由吕某瀚享有该房产的产权;”但吕某 良、米某某与吕某瀚之间并没有签订书面赠与合同，也没有对赠与合同进行公证。吕某华提交了由其本人给别人出具的自2008年9月1日起至2010年5月1 日止的房租费收条原件共7张。收条上写的是“收到张家口市桥东房租费，每月2350元。”

原 审认为：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。除具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠 与合同以外，赠与人依法在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。

本 案中，米某某和吕某良协议离婚时在离婚协议中约定将其位于张家口市的房产证号为“张房私字130507”的房产赠送给吕某瀚，米某某和吕某良是赠与人，吕 某瀚是受赠人，房产证号为“张房私字130507”的房产是赠与合同的标的物。赠与合同的标的物房产证号为“张房私字130507”的房产系不动产，按照 我国现行物权法和城市房地产管理法的规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，并应当办理权属登记;因赠与属于房地产转让的方式之一，故本案中的赠与人米 某某、吕某良与受赠人吕某瀚依法就应当签订书面赠与合同，并依法办理转让登记，自记载于不动产登记薄时转让发生效力。因米某某、吕某良与吕某瀚之间一直没 有签订书面赠与合同，更无法办理转让登记，故赠与的标的物至今未依法发生转移;现赠与人之一的米某某基于受赠人吕某瀚的死亡而要求撤销赠与，于法有据，本 院予以确认。但米某某要求法院判决撤销其离婚协议中的赠与条款于法无据，本院不予支持。

在 赠与的标的物依法转移之前，其实际上还是米某某和吕某良协议离婚时尚未分割的夫妻共同财产;因原、被告双方均未主张该房产的所有权，故应当对其属于夫妻共 同财产部分的价值依照婚姻法及其相关司法解释的规定进行分割，原则上应平均分割。吕某华和彭某国虽是吕某瀚死亡后户口登记上显示的法定继承人，且彭某国又 已明确表示自己放弃对吕某瀚遗产的继承，但因在吕某瀚死亡时其尚未依法取得房产证号为“张房私字130507”房产的产权，其死亡后赠与人米某某又依法撤 销了赠与，房产证号为“张房私字130507”的房产依法就不属于吕某瀚的遗产，其法定继承人也就无从继承该房产。第三人吕某华仅提供几张房租费收条原件 用以证明赠与的房产已经实际交付，因房租费收条系由其自己写给别人且收条原件本应由别人持有，故本院显然对该房租费收条无法采信，当然也就不能证明房产已 经实际交付。事实上，即使房租费收条属实，赠与双方也完成了实际交付，但因双方迄今仍未依法签订书面赠与合同和办理房地产转让登记，赠与的财产权利尚未依 法转移，赠与人之一的米某某依法有权在赠与的财产权利转移之前撤销赠与。因此，第三人吕某华要求将房产证号为“张房私字130507”的房产判归其所有显 然于法无据。原审判决：

(一)房产证上登记的房屋所有权人为吕某良、房产证号为“张 房私字130507”的房产为原告米某某与被告吕某良离婚时尚未分割的夫妻共同财产，米某某和吕某良各分得其出售或者拍卖价款的50%;2007年2月9 日以后出租该房的房租费收入系夫妻共同财产产生的孳息，也属夫妻共同财产，米某某和吕某良亦各分得其中的50%;2007年2月9日以后尚未偿还的该房的 住房按揭贷款属于米某某和吕某良的夫妻共同债务，米某某和吕某良应各偿还其中的50%。

(二)驳回原告米某某的其它诉讼请求。

(三)驳回第三人吕某华的诉讼请求。

吕 某华不服一审判决主要上诉称，一审判决以没有签订书面赠与合同及没有办理房地产转让登记为由否认赠与合同效力是错误的。因本案争议的张房权证字第 130507号房产系由上诉人吕某华和原审被告吕某良的父亲吕义清出21万元作为首付购买的，办在吕某良名下。2007年2月9日米某某与吕某良离婚时在 协议中将该房产赠与给上诉人吕某华之子吕某瀚，后该房产一直由长期居住在张家口市的吕义清代为管理，所收房租费转交吕某华。上诉人吕某华是吕某瀚的法定监 护人已实际接受赠与，赠与行为是合法有效的。吕某瀚于2009年2月不幸意外死亡后，该房产作为遗产，应判决归上诉人吕某华所有。被上诉人米某某答辩称， 原判正确，要求维持。

经审理查明，原判认定事实清楚无误，足以认定。

本 院认为，我国合同法第一百八十六条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。第一百八十七条规定，赠与财产依法需要办理登记等手续的，应当办理 相关手续。我国物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。城市房地产 管理法第三十六条规定，房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当 载明土地使用权取得的方式。本案被上诉人米某某与原审被告吕某良协议离婚中约定将其位于张家口市“张房私字130507的房产赠送给吕某瀚，在尚未按法律 规定签订房产转让合同，也未办理赠与房产权属变更登记手续之前，受赠幼子吕某瀚已死亡。按照上述我国现行法律规定，该房产赠与行为并不发生法律效力。该争 议房产仍属被上诉人米某某和原审被告吕某良离婚后尚未分割夫妻共同财产。米某某诉请分割该房产，符合相关法律规定，原判予以支持正确，应予维持。因在受赠 房产依法转移之前，受赠人吕某瀚已死亡。因此，上诉人吕某华已无此房产可继承，故上诉人吕某华要求将该争议房产判归其所有，无事实和法律依据。其上诉理由 不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件诉讼费13900元，由上诉人吕某华承担。

本判决为终审判决。